中古マンションの価格基準　|　中古マンション 購入ナビ

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中古マンションは、新築マンションより安く変えるというのが何よりも魅力ですが、その価格がその物件にとって妥当な価格なのかどうか、判断がつきにくいところです。

そもそも、中古マンションの価格って、どういう判断基準でつけられるのでしょうか？
マンションに限らず中古物件の価格は、「事例比較法」をもとに出された標準相場を基準にして算出されます。
「事例比較法」とは、その中古物件周辺の不動産売買事例をみて、おおよその相場をつける方法です。
そこで出された標準相場を基に、築年数や建物の劣化状況等も考慮してその中古マンションの価格が決まるのです。

そうなるとますます素人には、その中古マンションがお値打ち価格なのか、不当に高い値がついているのか見極められませんよね。
そこで力強いお助けマンとなってくれるのが、「レインズマーケットリサーチ」というサイトです。
このサイトは、いわゆるこの分野のプロである不動産流通業者が、全国の中古物件の最新実勢価格をインターネット上で公開してくれているのです。

物件のおおよその場所・面積・築年数から、その物件周辺の近況（過去３ヶ月未満）の平均価格がわかるようになっています。
ほかにも、過去一年ほどの物件価格の推移がグラフ化されているので、今が買いどきなのかを判断する情報も得られます。

気になる中古マンションを見つけたら、まず「レインズマーケットリサーチ」にアクセスしてみてください。

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中古マンションの価格は新築マンションに比べて平均で半値位だそうですが、いったい中古マンションの価格はどのように決まるのでしょうか？
価格の決め方は、築年数や立地条件などさまざまですが、他にも細かいプラスのポイントとマイナスのポイントで価格が左右します。

まず、築年数は、古ければ当然安くなりますが、管理が行き届いていればプラスのポイントとなります。

次に、立地条件の判断基準は、都心に近いかどうか、最寄り駅に近いかどうか、交通機関の便は多いかどうか、周辺環境が良いかどうかなどです。
都心に近くなれば高くなるのは当たり前ですが、人気のエリアや人気の路線の沿線でも高くなります。
例えば、東京で言うと、京王線、田園都市線、小田急. 京王線辺りは人気のエリアで高めになっています。

物件は駅から近い方が単純に高くなりますが、周辺環境が悪いと安くなり、少し離れた閑静な住宅地にある物件の方が高くなることもあります。
また、近くにショッピングセンターや娯楽施設があると高くなります。

窓からの眺めがよいと、プラスポイントになり、富士山が見えるところでは、かなりのプラスポイントになるようです。
周りに高層マンションがたくさんあると、マイナスポイントになります。

また日当たりが良ければ当然高くなります。
南に向いていても、日陰が多ければマイナスになります。
マンションの向きでは、南向きが100とすれば、東西の向きですとマイナス5％で、北向きですとマイナス10％になります。

外観がお洒落だったり、共用部分の施設が充実している場合も高くなる要素となります。
しかし、外観がお洒落でも構造上に問題があるかもしれませんので、見た目だけで判断しないように注意しましょう。

中古マンションは市場価格で決められていますので、価格が大きく変わることはほとんどありませんが、不動産仲介業者によって高めに設定されている場合がありますので、価格だけで中古マンションの善し悪しを判断しないようにしましょう。
他に同じような条件の中古マンションがあれば、その価格と比較してみると良いでしょう。
また、売り主が急いで売りたがっているケースで、値段を下げてでも売ってしまおうと考えている場合があります。
そういった物件が、あなたの希望条件に合っていれば、かなりのお買い得物件といえるでしょう。

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少し具体的な内容になりますが、「良い中古マンション」を「１円でも安く」購入するには、物件の価格が適正であるか「価格の判断」が必要になります。
最近までは「言い値が売り値」というのが当然のごとくまかり通ってきたのが中古マンションの実情です。
そうなると、物件の価格が適正かどうか判断しづらい、できない買い主さんがほとんどでした。
この状況を打開する方法が次の２点です。
価格の判断の参考にしてください。

●実勢価格公開
実勢価格公開とは、２００６年秋からスタートしたシステムで、「不動産流通機構」という、全国の不動産業者の組織が中古マンションや住宅の実勢価格をインターネットで無料公開しているものです。
実勢価格を公表するエリアは東日本、中部圏、近畿圏、西日本の４地域に分かれます。
エリアごとの不動産流通機構（計４機構）が持つ共通のホームページ「レインズマーケットリサーチ」において行われています。
ホームページで地域、建物の種類、築年数、間取りなどの諸条件を入力すると、該当する物件の面積と売買価格が一件ずつグラフに表示されます。

●市場価格
市場価格とはいわゆる相場のことですが、実際に売買されている価格です。
自分が購入したいと思う希望の物件に近い中古マンションを探します。
そして見つかったら、物件の価格と自分の希望に見合うかを判断し、実勢価格とも比較しましょう。
同じ価格でも、立地（都心部と郊外）、築年数（５年と１０年など）、間取りなどで、物件そのものの構成が大きく変わります。
また、市場価格を知ることにより価格の判断をして、自分の中古マンションの購入資金はどのくらい必要なのか、いくら調達すればいいのかのメドがたちます。